[内容摘要]商品房买卖合同纠纷是目前社会的一大热点和焦点问题。不仅纠纷量多，而且呈现出涉及人数众多，矛盾冲突突出，牵扯范围较广，处理协调困难的特点。因此，必须高度重视这类问题。认识和分析商品房纠纷的发生源及特点，是有针对性的妥善处理好这类纠纷的重要前提。

[关键词]房地产 买卖合同 违约 预防

房地产买卖合同的违约情形种类繁多，笔者试从以下几个方面进行阐述，因为房地产买卖合同纠纷往往都是因以下问题而引发的：

一、质量问题。往往反映在以下方面：（1）主体结构质量不合格；（2）因质量问题严重影响正常使用；（3）一般质量问题；（4） 附属设施质量不合格；（5） 附属设施不符合合同约定；（6）小区配套设施不符合合同约定等。

二、面积问题。主要反映在：（１）建筑面积与使用面积的比例问题，即公摊系数问题。具体反映在公摊系数大于合同约定以及测算结果与实际情况存在误差等。（２）公摊面积缩水问题。一般表现为公摊面积含在建筑面积内收了房款，而办证时没有公摊面积的记载。（3）面积误差问题。此种情况司法解释第14条作了明确的规定。（4）特殊部位面积如何计算问题。如有的房屋的观景台，属于独家使用，但又不能计入办证面积，该面积如何计算、如何收费等容易引起争议，还有凉台设计变更由敞开式变为封闭式，其面积的计算及价款的支付等也容易引起争议。

三、层高问题。主要反映在合同约定和实测误差方面。

四、标的物的错位问题。主要反映在两个方面：（1）标的物与合同不符。比如合同约定的是A栋3单元B座，实际交付的是A栋3单元A座。这种情况往往是销售环节的差错造成的。（2）层次错位。表现为合同约定与实际交付标的物都不错，但与规划层次不相符。

五、逾期交房问题。往往涉及两个方面：（1）时间的起算。由几种情形：一是合同约定的时间；二是合同约定的期限；三是实际交接时间的确认等。（2）交房条件。合同文本上有四种条件，这四种条件适用于哪一类的房屋，法规及规章的规定都很明确。但是当事人如在合同中共同选择了某一交房条件，则应遵从当事人合意的选择。

六、办证问题。主要反映在两个方面：（1）延迟办证。往往涉及：① 时间的起算问题；② 责任划分问题。（2）办证不能。有几种情形：① 手续不全导致办证不能；② 设置了抵押导致办证不能；③ 规费未交足导致办证不能；④ 违章建筑等待处罚导致办证不能等。

七、规划变更问题。一般易发生于规划变更后开发商不履行告知义务，规划变更后对买受人在绿化、景观、视野、公共设施及外部环境场所等方面造成影响。这类纠纷往往会涉及行政诉讼。

八、设计变更问题。往往表现为：一是房型发生变化；二是结构发生变化；三是面积发生变化；四是层高发生变化；五是功能发生变化等。

九、公共设施使用、收益的归属问题。往往表现为架空层被改建成车库或改建成辅面，由开发商或物业公司出租、出售获益，或者侵占其他公用设施等。

十、附属设施费的问题。往往有几种情形：（1）附属设施的内容问题；（2）合同中的房价款是否包含了附属设施费的问题；（3）附属设施的价款收取的合理性问题；（4）附属设施费是否为交房附加条件的问题等。

十一、小区配套设施费的问题。主要涉及该费用是否包含在房价成本之中以及合同明确约定房价之外另行收取后是否应该返还等。

十二、物业管理问题。一般反映为：（1）对物业管理公司选择的问题；（2）物业管理费的标准问题；（3）物业管理费起算时间问题；（4）物业管理费作为交房（交房钥匙）先决条件问题等。

十三、公共设施妨碍问题。这类纠纷易在以下几个方面发生：变电站、变压器、供暖设施等与住房的距离问题；窨井与住房的距离问题；化粪池与住房的距离问题；线路、管网的距离、高度等问题。

十四、第三者的妨碍问题。一般有几种情况：（1）楼下办餐饮油烟的侵害；（2）居住与写字楼混杂，经营办公单位的空调对住户的妨害；（3）噪声污染的妨害；（4）房屋装修相互造成影响和妨害等。

十五、广告问题。一般有以下几种情况：（1）虚假广告问题；（2）夸大不实的广告问题；（3）似是而非的广告问题；对于广告方面的问题，一是要看是否属商品房，有的经济适用房的广告是不适用司法解释的；二是要看其内容是否属规划范围内；三是要看其内容是否构成具体允诺等。

十六、贷款问题。纠纷一般会由以下事由引起：（1）是自由选择还是由开发商指定银行问题；（2）开发商承诺的贷款比例或年限不能兑现问题；（3）贷款保险的选择和缴纳问题；（4）公积金贷款和商业银行贷款组合以及相关变更、调整问题等。

十七、集资问题。其形式有：（1）直接集资承诺高回报；（2）包租回报变相集资；（3）以租代售实为融资等。

十八、延期付款问题。（1）按揭不能及时到位或合同约定办理按揭的期限过短而难以履行；（2）分期付款中某一期或其几期未按时支付；（3）尾款未按时支付。该情况中有的因交房而引起，有的因附属设施费而引起，还有因其他原因引起。

十九、怠于收房问题。此种情况一般可能是买受人购买房屋并非为了居住，也可能是为了规避缴纳物业管理费等。

二十、怠于办证问题。这种情况较为复杂，既有开发商履行协助义务不积极的情形，也有买受人因各种原因而怠于行使权利、履行义务。

对上述合同违约情形，大致可分为以下几种类型：一是合同主标的瑕疵，即房屋本身的质量、面积、层高或标的房产错位等瑕疵；二是合同从标的的瑕疵，即附属、配套设施、公共设施及物业管理方面的瑕疵；三是交接瑕疵，如交房、收房及房产证办理方面的瑕疵。四是付款瑕疵，属购房者可能出现的违约情形。

上述违约情况一旦出现，既不利于房产交易安全，更重要的是，会对购房者带来诸多烦恼。对于消费者来说，要尽量避免上述违约情形的发生，要注意以下几个环节：

一、    缔约准备及缔约阶段

对于消费者来说，如要避免上述违约行为的发生，在购楼前至少要做好以下几项准备工作：一、亲自去售楼处看发展商是否具备五证，即建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售证，营业执照。如果五证齐备，说明这是一个规范的房产商，该楼盘也是合格的楼盘。这样，就大降低了可能存在的房屋买卖合同无效或引起重大争议的可能；二、对于售楼广告一定要眼见为实，多方求证。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，只要销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，从而成为商品房买卖合同的一部分受到约束，当事人违反的，应当承担违约责任。对于相关的广告承诺，一定要拿到宣传单，看楼盘本身与广告承诺是否一致，买卖合同与价格要核实清楚。这样，以确定你与房产商订立的房屋买卖合同中标的物房产的真实状况，约定清晰、明确，双方明确构成合同标的描述的基本范围和内容，以避免将来在标的房产交付后对标的物状态的认定产生重大分歧，特别是房产商提供的广告、宣传单中的对标的房产的宣传描述，是不是约定内容，最好予以明确；三、对于发展商提供的格式合同没有弄清之前，一定要复印研究。根据合同法的规定，合同本身一定要对双方都是公平合理的，否则无效。格式合同由房产商提供，不能排除合同条款中存在陷阱，至少这样的格式合同是对提供者一方更为有利的，所以，对格式合同的研读、分析，是购房者应做足的功课。对一些关键性格式条款，要据理力争，如有可能，应予以协商修改。

事实上，大多数违约情由的发生，都是基于两方当事人约定不明或是对合同条款理解有争议产生的，如能有效地在缔约准备或缔约阶段明确细致合同内容，降低风险。则在后续履约中，出现标的物及其附属物瑕疵或交付是否违约的概率将大大降低。

二、    履约阶段

一个合同有效订立了，对于当事人来说，远非万事大吉。因为在后续合同履行过程中可能出现各种各样的意外和履行本身的争议。对于房地产买卖合同中的购房者尤是如此。房地产买卖合同的履行标的较为贵重、履行过程复杂，且当事人之间信息和地位相对不对称，这些因素在很大程度上都增加了房产商瑕疵履行导致违约的可能性。

在履行阶段，已经订约并支付了房款的购房者应当密切关注房产商和相应楼盘的进展情况。因为商品房建设本身是一个复杂且浩繁的工程，难以保证完全不会出现人为差错导致违约，而且，在期房买卖中，从订约到交房，有一个较长的时间，不能排除由于主客观原因导致开发商违约甚至毁约事由的发生。所以在拿到房子前，风险无时不在，一方面，购房者应随时关注动态发展，做到及时应对、及时调整。另一方面，如果违约的事由发生已不可避免并对合同履行产生重大影响，购房者依据《中华人民共和国合同法》第六十六条或六十八条的规定，行使同时履行抗辩权或不安履行抗辩权，中止继续付款，并要求开发商基于合同有效履行作出充分的担保和保证。如开发商的行为已足以证明其肯定无法履行合同，应及时与之沟通，及早变通处理，或解除合同，先期规避风险，确有必要时，可行使《中华人民共和国合同法》第九十四条赋予的法定合同解除权，要求退款及赔偿损失。

商品房买卖合同履行中最重要的一环就是房屋的交付，通常这也是容易引起违约争议的一环。一般会出现上文中列及的交付时间、权证办理的违约争议，更重要的是，作为购房者，在房产商交付房屋时，其有权予以验收，以作为确定房产商是否正当交房的初步证据。所以，对于购房者，在收房时，特别要注意以下几点：

1、审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，指合同中的约定及法律及当时法规的法定要求，如不符合合同约定，无论是房屋实体方面还是证照文件的欠缺，作为购房者一般可以拒绝收房。一般来说，购房者还要审查下列几个证件：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。

2、具体审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。如可能，可以请专业的验房公司予以协助。

3. 购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。

4. 房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。

在交房阶段，购房者一定要慎之又慎，做到心中完全有数，一旦接收了房屋，交足了房款，此时再有违约争议，购房者就处于一个相对不利的地位了。所以，如在交房中发现相应问题，应及时提出并与开发商通过合理途径予以解决，方为上策。

三、    争议及其处理阶段

然而，不管我们如何小心谨慎，对于房屋买卖这样的重大事宜，争议有时也难以避免，如何处理，在一篇有限的文章中是难以完全阐述清楚的，而且，这也不属于本文立足预防的初衷。对于购房者，所要做的是充分保存、收集证据，积极与相关部门沟通，再者，委托专业律师处理。但不管怎样，笔者认为，如果在看房、购房阶段，能够有专业人士提供有效的全程服务，将会有效地预防和避免商品房买卖合同违约情况的发生。

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